【星岛热评】香港楼市前景不明朗,发展商投地唱慢板

2023-11-10 10:01

继上周东涌政府住宅地皮流标后,港铁旗下东涌东站第一期物业发展项目昨天截标,因没收到任何标书,即时直接流标收场。地皮接连流标,反映发展商对后市前景看不透,不愿也不敢贸然此时投地,短期对楼价会造成一定压力,势将影响政府财政收入,令财赤可能进一步扩大。

东涌东站条款辣  减入标意欲

港铁上月初就东涌东站发展项目收到32份意向书,原本有相当信心吸引发展商入标竞投,但结果却出人意表地出现“零标书”,亦是港铁自2013年天水围天荣站项目以来首次零入标。

发展商提交意向书,只代表对方对项目感兴趣,但并不等于一定入标。发展商最终选择不入标,相信背后是考虑多个因素才作出这决定。首先,外围经济不明朗,高息环境会持续一段颇长时间,令准买家持观望态度,楼市气氛淡静,发展商低市价开盘,销情亦一般,令一手货尾积压多逾2万伙,发展商眼前首务是去库存。

即使政府早前宣布对楼市辣招减辣,短期未看到减辣对刺激楼市成交发挥多大作用,可能需时消化,故发展商仍在观察成效,暂时不敢贸然投地,待市况明朗化才买地也不迟。

虽然港铁将东涌东站项目分拆成几期推出,今次更是罕有地免发展商补地价,以一笔过支付11亿元入场费及分红比例条款代替,骤看很“笋”,但细看内容却并非如此。除了前期费用11亿元外,中标财团需要兴建约8万平方呎商场、地库及停车场,建成后全部无偿交给港铁,因此每平方呎地价成本高达3000至4000元,此数字尚未计算建筑成本及息口因素。发展商在计算过开发总成本后,觉得未必有利可图,故暂时忍手。

然而,发展商此举却打乱了港铁的部署,第一期项目流标,港铁只能等市况转好才招标,或更改招标条款,令到招标事宜拖慢至少半年,继而影响第二期、第三期的招标进度,最终令整个项目工程延误。

发展商放弃投地的另一个原因是东涌东站乃东涌线延线,属于开荒项目,虽说将来有港铁的交通便利优势,但始终远离市区,每平方呎地价成本却高达4000元,与日前越秀地产在油塘刚完成工厦转住宅换地手续,每平方呎楼面补地价仅2040元,便明显贵了一大截。当市区补地价回到11年前水平,发展商在市况不明朗而又不急于补充土地储备时,自然是宁愿预留弹药,静待市区有平地时才出手。

卖地收入难达标  政府须节流

此外,港府锐意发展北部都会区,早前亦公布了行动纲领,对不同地区发展已做好规划部署,并准备收地大兴土木,预计5至10年后渐见雏形,意味北都的发展前景亮丽,对区内楼价有一定支持作用。反观交椅洲人工岛项目上马未有期,加上库房告急,财力难以同时支持两个大型基建项目双轨并行,预计以北都优先开展,待财政宽裕时才考虑开展交椅洲填海工程,意味东涌发展潜力不及北都,故在东涌投地时出价变得非常保守,这解释为何东涌两块地先后流标。

综合政府官地、港铁及市建局3个土地供应来源,东涌东站是今年第6宗地皮流标个案。发展商对后市看不透,出价低,甚或不投地,自然影响准买家入市信心,使楼价持续有下行压力。不过,最伤的还是政府,因当局原先估算今个财政年度推出15幅地,可为库房带来850亿元进帐,可是迄今只售出两幅地,约100亿元,可以预见今年卖地收入难达标,令财赤由原先预计的544亿元倍增至逾1000亿元。财政收入大减,当局有必要开源节流,奉行审慎理财,应使则使原则。

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