香港政府公布私人参建居屋计划“乐建居”，可以说是加快兴建居屋的“零的突破”。

要了解私人参建居屋计划，先要明白这种居屋的来龙去脉。大家现时见到的一些和私人屋苑差不多的居屋屋苑，例如1987年落成的鲗鱼涌康山花园，或者是1998年落成的旺角褔荣花园，都是比较典型的私人参建的居屋屋苑。

虽然居屋售价有一定的市价折扣，但也没有规定未来楼价的上限，若楼价上升，参与计划的私人发展商就有较佳利润。若单位未能全数出售，政府会包底回购，所以虽然表面上利润不多，但风险也不高。80年代末楼价开始急升，也吸引了大发展商的参与，主要是博楼价升值。

但在香港回归之后不久，楼价暴跌，政府要减少居屋供应支撑楼价。到2004年，政府将最后一个私人参建居屋计划“红湾半岛”直接出售予发展商。3年之后，楼价上升，发展商改名为“海滨南岸”，以平均英尺价7000元出售，私人参建居屋计划亦寿终正寝。

如今计划重新出台，有几大作用：

第一，增加政府提供居屋的能力。政府于2004年开始停建居屋，相关部门大幅萎缩，即使重新组建，现时市场人才短缺，很难快速扩张。推出私人参建居屋计划，等于借用发展商兴建居屋的能力来建屋，可以解决政府内部人手的瓶颈。

第二，私人参建的居屋售价会比一般居屋高，但房屋的质素也会比一般居屋高，让买家有更多选择。想便宜的，可以申请政府兴建的居屋，要较好质素的，可以申请私人参建的居屋。

第三，提高土地供应。发展商拥有大量新界农地，若发展商拿出土地与政府合作兴建居屋，就可以增加土地供应。过去政府想以其他形式与私人发展商合作开发土地，但既受“官商勾结”的批评，也没有固定模式，难以快速推进。若以私人参建居屋的方式发展，相信可以吸引发展商参与，进入土地发展的“快车道”。

第四，政府不包底，控制了风险。过去的私人参建居屋计划，政府会包底，当楼价下跌，政府就要承担风险回购单位。而新的计划是政府不包底，这就要考发展商的眼光了。发展商要冒亏蚀和资金积压的风险。但过去私人参建的居屋很受欢迎，发展商风险有限。

作为先导计划，政府先试搞2300个单位，数量还是比较少。希望政府能够加快计划进度，寻找更多的发展商参与，多多益善，就可以大量增加土地和单位供应，有效纾缓市民对住屋的需求。

卢永雄

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