香港政府近年在住宅用地的推售上展现出明确的策略调整方向，项目规模以1,000伙以下的中小型地皮为主，选址聚焦配套较为成熟的市区，近年成功售出的地皮，包括沙田小沥源和大围美田路等项目均有此特点，而一季一幅的推售安排，反映政府正因应市场需求及环境变化，灵活调整土地供应策略。

公众、政府、市场的持份者平衡

政府如何把土地资源价值最大化，考虑的也不能单纯是地价，而需作包括经济和民生贡献的全盘考虑，整体而言，土地政策的制订乃以公众利益为核心，并著眼于长远发展；反而，我们现时看到政府的土地推售模式，有别以往将土地供应视为政府主要收入来源，可以理解作特定的时间与商业环境，一种随行应市的推售策略，以市场供需机制作出的判断。

然而政府就土地供应的长期及短期目标，也是有著明显的转变，例如长远房屋策略中，对公私营房屋比例、对政府、机构或社区设施(GIC) 用地比例的要求、建筑物技术及要求的更新迭代，也是随著社会需求和技术发展而推陈出新；而近年的推售策略，我们也观察到政府逐渐变得灵活，除了审视宏观经济的条件、市场变化，也更乐意聆听市场的意见，包括土地条款的有限度放寛及精简流程等等，由此兼顾土地在公众利益和市场间的平衡。

盘活市场信心更是任重道远

有观点认为，政策目前的土地推售策略是针对私人住宅库存量多，特别是难以消耗的货尾单位而订。其实当中未有直接的逻辑关系。要知道政府并不是单一的土地供应者，不少发展商也有庞大的土地储备，亦可通过收购重建或项目动工，从而控制未来市场供应，有些货尾单位无法消耗，除了受宏观经济的不确定性使需求方采取谨慎的置业态度外，更大程度是项目地点、定位、定价及发展商推售策略所影响。

一手住宅买卖于2025年的上半年的行情承接去年表现，发展商的普遍开价仍表现克制或在次轮销售温和提价，仍录得不俗销情，使得整体的一手住宅库存量有下降趋势。因此，政府如何把握市场信心开始复苏时，稳固需求及动力，进一步盘活市场，从而在适当时机变现土地资源，将成为其更具战略性且任重道远的目标。

李婉茵

高力香港研究部及零售顾问主管

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