本港自去年展开减息周期，基于楼价与租金走势背驰，渐多人注意到物业市场出现“供平过租”的情况。受资金涌入本港带动，银行同业拆息（HIBOR）自5月起大幅下挫，月内与楼按相关的1个月拆息由月初约3.98厘一度急跌至5月26日的0.57厘（编按：最新周一跌至0.55982厘），累积跌幅逾3厘多，令当日计市场H按息率跌至1.87厘（H加1.3厘计），对比月初H按息率3.5厘大幅下降了1.6厘，以平均按揭额约500万及30年还款期计，每月供款减少达4,295元，减幅为19%。

市场按息跌至2厘或以下

按息下跌减轻业主供楼负担，亦令“供平过租”的幅度进一步扩阔。现时租金回报平均达3.5厘，部份更达4厘以上，而市场按息则跌至2厘或以下水平，令月供金额明显低于租金；若以7成按揭及平均租金水平计，每月供楼金额已平过租金逾一成。

以楼价600万为例，平均租金回报率3.5厘，并以上述按息低至1.87厘、7成按揭及30年还款期计，月供15,252元，对比月租17,500元，每月供楼金额低于租金达13%，反映市场进入“供平过租”时期。

再者，今年租务旺季即将开始，租务需求上升料将继续推升租金，在租金上升而息率下跌的走势下，“供平过租”的情况将更为明显，或进一步刺激“转租为买”需求；另一方面，定存息率已普遍跌至低于2厘，回报率已明显低于租金回报，相信亦同步推动“买楼收租”意欲。

买楼须考虑持货能力及风险

然而，供楼与租楼从来不只是单单比较每月供款和租金，而需作全盘考虑包括首期及开支预算、自身财务状况、长短线换楼计划、流动资金对比资产价值的分布等等。

虽然拥有自己的安乐窝一直是不少人的目标，入市后单位可作居住用途，亦附有投资价值，当楼价向上，业主便可坐享财富升值，又或在踏上置业阶梯后，透过物业升值及日后收入增加，在转售单位后获得更充裕首期升级更理想的单位；不过，要注意买楼入市的费用不轻，除了首期，亦涉及律师费、代理佣金（二手物业）、装修费用等；供楼以外亦有管理费、季度差饷及地租等费用。业主亦需承担楼价一旦下跌的风险，须考虑自身持货能力并有承受楼价波幅的准备；在供楼方面，业主亦需承受按息利率因应市场出现波动上落的风险。

租楼入场成本少 灵活性大

至于租楼的好处是所需资金要求较低，入场成本少，毋须筹措首期、置业印花税及律师费等开支，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费、差饷、地租。换言之，租客可保留更充裕的流动资金，亦毋须承担楼价下跌的风险，租约期满可因应需要（例如工作或子女上学地点的变动）选择搬迁。

租住单位虽然弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基于自用或其他原因于完约后收回单位。租客亦不能按自己喜欢的风格随意装修单位，而不少人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼10年、20年就只是净付租金，但业主供楼犹如储蓄，供满层楼拥有全部业权，可将单位留给后人。（王美凤）