日圆汇价持续下跌, 海外物业专家:港人查询买日楼急增5倍

2024-05-01 09:30

日圆汇价持续下跌,每百日圆兑港元上周一度失守5算,为34年来最低。不少港人看准时机,“燃起”投资日本房地产的兴趣。专营海外物业的FMI至汇投资集团行政总裁及创始合伙人李丹翔接受《星岛》访问时表示,港人近月查询到日本置业,较疫情前最少增加4至5倍,其中大阪更成为在日本投资的“热门选择”,因当地民宿的出租回报率是东京的1.2倍。他建议,港人在日本贷款置业时,应留意楼龄,若心水物业为1983年之前所建,银行可能会拒绝贷款,而2011年后的物业则相对容易获批贷款。

港人查询买日楼急增5倍

按揭货款放宽至7成

日圆“跌跌不休”,对港人而言,除了是赴日旅游的好时机,亦是到当地置业的绝佳机会。李丹翔表示,现时有兴趣在日本置业的人士,都是“有闲钱、肯投资”,主要目标为介乎150万至300万港元的物业,作自住或出租用途,“日本依家正正处于低汇率、低利息、低楼价、低印花税、高回报的『四低一高』投资环境”。他提到,日本按揭利率维持2.7%至2.8%,去年初更把按揭贷款从5成放宽到7成;至于印花税,楼价约5千万日圆的物业,只须缴付1万日圆、即600元港币。

东京楼贵经营民宿受限

日本众多城市深受世界游客欢迎。李丹翔称,东京不缺投资市场,若投资东京的物业,基本都能出租或转售。惟他指,近年东京楼价攀升,对一般投资者成本不低,且在当地经营民宿有严格限制,即使规例较宽松的地区,全年最多只可经营180天,换言之一年内不足一半时间可营业,入住率爆满亦只得5成生意;而部分地区如新宿、目黑等,民宿只限周末营业,营业额最高只有3成。

李丹翔直言,大阪物业的“投资潜力好强”,是日本其中一个可全年经营民宿的地区,市区交通便利,而楼价仅为东京的六成。此外,大阪赌场将于2030年开业,加上2025年举行世博会,旅客量必然急剧上升,因此在投资物业上的优势更胜东京。

留意是否达抗震标准

纵然日圆持续疲弱,买楼和贷款成本低,李丹翔提醒港人须小心购买些质素参差不齐的平价二手楼。他指,在日本买楼,应留心购置的物业是新还是旧,稍有不慎,或影响贷款进程,他强调“是否做好防震技术也十分重要”,因2011年日本发生大地震,于此后修建的物业,多具有防7级地震的功能;至于1983年前所建的楼宇,则多为一般楼宇,不具备防震功能。

李丹翔指,一旦购入不合乎抗震标准的旧楼,出租或经营民宿、甚至自住,均有风险,或涉及庞大维修费。同时,投资者须留意房屋面积大小及开发商,因这些都是可能影响贷款获批的因素。对于商用物业来说,则要注重地理位置、店铺大小,以及店铺是否已招租。

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