自2月28月政府宣布全面“撤辣”后,本港楼市出现另一番新气象,成交大增,厘印丰收,楼价反弹,发展商重拾希望,地产代理、律师有生意做,皆大欢喜。但楼市能否就此否极泰来,仍取决于多个关键因素,有待观察。
随着政府对楼市全面撤辣,同步取消压力测试,长期抑压的购买力得以释放,市场气氛随即升温,买楼人龙再现,几乎每日都有投资者大手扫货,新盘及货尾盘均取得理想销情,单在过去2周已沽近2000伙,成交明显增加,符合市场预期。
各路客源不论是首置、换楼或投资客,纷纷涌出。除了本地人置业,也刺激了内地人的购买意欲,不止豪宅新盘,连居屋及公屋都有人问津。但目前仍主旺一手楼,二手市场方面业主与买家都仍在保守观望。
从数字分析,一手住宅由撤辣当日起计,至3月10日已录得1909宗成交。单日成交量屡破100宗,比减辣前的2月,日均约10宗差天共地。二手盘方面,综合美联资料,全港35个大型屋苑于撤辣后一周录149宗成交,较撤辣前一周的51宗增约1.92倍。十大屋苑则录得110宗成交,增近3倍。
整体交投直线飙升,增长3.5倍,象征政府今次撤辣成功。不但稳住了市民及投资者对楼市的信心,长线投资者亦重返市场,释出资金,避免资金外流,有助市场流转。更重要是启动了不同板块流动,带动良性经济效益,是社会大众所乐见。
至于楼价虽略有反弹,但未有大幅调升,呈价稳量增,相信因发展商有大批货尾,至少需约年余时间消化,没有条件大幅加价,以免减慢去货速度。反而资金短缺的发展商,有机会为“减磅”以优惠价促销,以便资金回笼,捱过高息难关。观乎发展商的低价策略,以及地产股走高后转趋反覆的情况,可见市场对后市仍抱观望态度。
毕竟,目前楼市尚未恢复至疫前水平,预料今年楼价亦只会小幅上升,不会出现V形反弹。始终撤辣只是移除一项困扰楼市的因素,利率、整体经济环境,以及内地经济何时好转,才是决定楼价的关键。当整体经济未复苏,息口又未见回落,撤辣只可暂时止住楼价跌势,尚未扭转下行局面,起码要待美国减息后,楼价才有机会重拾升轨。目前主流市场押注美国年中开始减息,全年共减息4次。楼市能否真正复苏,摆脱弱势,到时自见真章。
其他因素如卖地政策、公屋供应量和人口流动状况等,都会对楼市产生影响。虽然当局近年已积极增建简约公屋,应付住屋需求。但2022/23年度仅得857个公屋新单位落成,2023/24年度约1.3万伙,令公屋轮候时间再次推上5.8年。公屋供应不足,会令更多人转向私人住宅,推高价格。
卖地方面,本年度预计地价收入只有194亿元,较原先预计大减656亿元。撤辣后,发展商货如轮转,有资金开发土地,预料不会再像去年般频频流标。但最重要是政府尽快推出北部都会区项目,增加土地供应。
至于人口流动情况,参考统计处数字,去年底居港人口重登750万大关,大致回复至疫前水平。对比2019年,本港人口轻微减少了1.77万人,虽然“常住居民”减少了13.6万人,但“流动居民”大升11.9万人,佔27.45万人。当中包括不少未获香港永久性居民身份的外地专才,过往或因辣税而望楼轻叹,今天大有可能成为推动楼市的新动力。据按揭中介资料,撤辣后新香港人及内地客查询买港楼增多,借贷个案较之前大增3.4倍,预料内地买家会越来越多,有利于吸纳人才。
展望来年,鉴于一手单位仍有大量库存,去年货尾约2.3万伙,今年新供应约2.8万伙,合计5.1万伙,至少需时2至3年才能消化;未来3至4年,预计供应达11万个,发展商推盘定价仍审慎,加上“撤辣”令二手放盘增加,楼市有下行风险。估计今年全年新盘销售约1.3万宗,按年升约24%;全年楼价升幅料约5%至8%。
楼价回稳下,成交增加会推动贷款需求增长,本地银行股将直接受惠,名下有物业可供按揭借款的中小企东主可套现周转,有机会逆境求存。而与房地产相关的多个行业,包括法律、金融、会计、建筑、装修等,料会因地产市道畅旺得以受惠,刺激投资之馀,更可保障更多就业机会,令经济复甦步伐加快,预料今年经济有2%至3%增长。
总括而言,本次撤辣对增加库房收入、稳定楼市及经济、吸引国际人才方面,产生积极的影响。楼市回复动力,将会改善营商环境,创造更多就业机会,带动香港经济复苏。但要密切注意的是,“撤辣”后投机活动随时重临,必须居安思危,防患于未然,视乎实际市场环境决定要否再出招。
蔡晋
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