看不见的基础建设,隐藏的地价

2023-01-17 10:59

不少媒体报道政府卖地或补地价个案,会利用楼面地价作为主要指标,而大众市场计算该楼面地价,一般会用总地价除以最高地积比率建筑面积(下称:最高面积)。表面看来,楼面地价的变化,可反映市场升跌的走势。惟现今政府出售的发展土地,从开发技术层面来看,往往较以往复杂及困难,当中不少地价,因各式各样的配套及基建,隐含了沉重的开发成本及冗长的发展周期,读者从一般的报道中难以察觉,大众看见低楼面呎价,便以为是发展商看淡市场前景。

▲不少地价隐含了沉重的开发成本及冗长的发展周期。

事实上,若大家细读近年政府卖地或补地价相关的土地契约,不难发现当中除涉及用途限制外,政府还要求发展商兴建政府设施及配套,而这些设施及配套,不但需要发展商负责设计及承担建造成本,更需要将其面积计算在可建造的最高面积之内,换句话说,发展商所付的总地价,需自行扣除相关的建造成本及时间风险,若楼面地价没有扣除这些面积,单从总最高面积计算,楼面地价便进一步被摊薄,得出来的数据是一个被扭曲的数字,亦未必能全面反映土地市场的实际情况。

未必能反映市场实际情况

更甚的是,有些地块是需要建造一些眼看不见的基础设施后,才可于地面或以上兴建楼房,小则需要改建一些已在地底铺设的公共管道,例如:将现有的地下污水渠管改道;大则需要在这些地底设施之下,建造一些大规模基建,例如:在运作中的巨型地底水道下建设公共行人通道,在兴建前先要进行巩固工程,避免在建造时令其沉降,导致它们受到损毁,而在建造的过程中亦需要不断地监察,若有任何问题须实时停工,视察研究及找出改善方案后才可复工,增加人力及建造成本之余亦拖慢进度。

隐含沉重成本及发展周期

以往政府出售一些建造上比较繁复的土地,会在卖地章程前部分列出警告纲领(Warning Statement),提醒发展商必须注意有关土地内一些特别的发展限制及困难,以免错误计算地价及错判发展难度,例如:新界元朗有不少地方的地底都有溶洞,不能按惯例打桩建屋,地政总署会在可能受影响的土地卖地章程中,刻意地加入警告纲领及额外特别条款,提醒入标发展商必须留意该地段的地层可能含有大理石溶洞,须进行额外的岩土勘测及特别的地基工程。此举一方面令发展商审慎出价,以减少发展项目“烂尾”的风险,另一方面亦可让公众留意到,相关土地的地价,包含着非一般的成本,不能当一般土地看待。

笔者经常跟别人说,地产发展这个市场,不断有新晋参与,虽有不同的专业人士协助,但实际真的是易“”难“”,政府若希望多些新晋投资者投入地产发展这个行列,可考虑尽量简化相关地契,及减少要求发展商建造一些难度高,或难以与主体用途兼容的基础设备或设施,除可减低开发风险、增加土地收入外,同时亦可加快楼宇建造速度,以应付市民所需。

以上内容归星岛新闻集团所有,未经许可不得擅自转载引用。

相关阅读
热门文章