大埔宏福苑火灾暴露出大修“围标”问题以及大厦管理弊端，政府推动《建筑物管理条例》修订以堵塞漏洞，修例咨询期已于上月结束。香港大律师公会主席毛乐礼表示，公会支持咨询文件的整体改革方向，同时促请政府考虑在原有五大修订方向的基础上，针对大厦公契责任的执行作进一步改革。他建议参考公司法中的衍生诉讼原则，当出现涉及结构安全或消防安全的违反公契行为，而法团又未履行管理责任的情况下，允许业主代位行使法团职权采取执法行动。毛乐礼希望，修例能确保在涉及防火或其他安全事由的特殊物业管理争议中，能多一条途径协助业主消除危险。

▲大埔宏福苑火灾暴露出大修“围标”问题以及大厦管理弊端。资料图片

支持《建管条例》咨询文件整体改革方向

毛乐礼接受《星岛》访问时表示，公会在上月提交了意见书，当中提到有多宗案例显示，物业管理争议中一项长期存在的困难在于，当某位业主作出违规行为，例如未获授权的改建工程，或是在公用区域造成火灾隐患时，法团却拒绝采取行动。根据《建管条例》，法团虽有职责执行大厦公契中与建筑物管理及控制相关的条文；然而在最新的案例中，相关职责已被解释为并非绝对，换言之，只要不涉及持续的法定违法行为，法团拥有合法拒绝采取行动或“豁免”违契行为的自由裁量权。

毛乐礼以企业举例，公司股东依靠董事会作出决定，而私人楼宇的业主则交由立案法团做决定，不论是董事会还是立案法团，都需要综合股东或业主的意见，平衡各方利益后作出决定，法庭也不会干预。不过，公会建议在部分特殊情况下，即当涉及大厦结构安全或消防安全的问题时，业主有权通知法团要求其采取行动，当通知期满后，法团仍未行动或是无法达成共识，业主可以向法庭申请，以法团的名义采取行动。

▲毛乐礼表示，公会支持咨询文件的整体改革方向，同时促请政府考虑在原有五大修订方向的基础上，针对大厦公契责任的执行作进一步改革。苏正谦摄

避免解散法团造成管理真空倒逼法团务实处理争议

毛乐礼指出，现行法律下，当立案法团行事过于过分、离谱时，业主的主要救济手段是解散法团管委会；但仅因未采取执法行动就解散法团，这种做法并不相称，同时还会造成一段时间的法团管理真空，无法推进消除危险的相关工作。因此，他认为若当局能采纳上述建议，一来可以避免出现法团真空的情况，二来当立案法团得知业主也可以走法律程序取得法庭命令，很多时候或许会更务实地处理争议，“态度可能都不一样，因为当他们知道就算不理会你，或是拖延，其实你也有可能达成目的，就会认真对待每一位业主的诉求。”

至于是否会出现滥诉的情况，毛乐礼强调只有相当特殊的情况才会适用该规则，因为法团成员本质上大多是义务性质的业主，相信大家都希望居住环境变得更好，“一般来说，只要是涉及安全的事项，立案法团正常情况下都会愿意听取意见、共同商讨，并且妥善处理。”他认为需要动用该特例的情况，发生概率未必很高。

须向法庭举证存在实质危机

他接着指出，就算出现例外情况，业主需要借用法团名义行事前，也必须先向法庭举证，第一，已经发生或持续发生违反关乎安全的相关条文的情况，第二，法团在没有合理理由的情况下，拒绝或未采取执法行动，“如果要花很多钱去解决一个理论上的潜在危机，但实际上并不存在，法庭可能未必会批准；相反，如果有实质危机，法庭就会问‘为什么法团不采取行动？’如果是因为个人理由或是被动地不作为，法庭可以允许业主代办。”

毛乐礼称，如果政府或相关部门认为该方案可行，下一步可以考虑诉讼的诉讼费是否可以要求由立案法团承担，因为业主本质上是在帮助法团做其应做而未做的事。

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