《星岛》记者钟凯 广州报道

在经历两年核心利润下滑后，碧桂园服务（06098.HK）在2026年上半年终于出现止跌迹象。

8月26日午间，碧桂园服务发布的业绩公告显示，上半年公司实现收入245.0亿元，同比增长5.7%；毛利44.4亿元，同比增长3.3%；归母核心净利润16.2亿元，同比增长3.2%，扭转了过去两年的下滑趋势。

经营端的改善主要来自重新划分后的“大物业”板块，该板块包括物业管理、社区增值、非业主增值及其他服务，上半年贡献近七成收入和近九成收入增量。期内，公司收费管理面积增至11.86亿平方米，在管项目8576个；关联方收入占比则由2018年的20.3%降至0.6%，表明其收入对关联开发业务的依赖继续下降。

市场化拓展亦取得进展，上半年新增签约并入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%；社区增值服务收入23.08亿元，同比增长18.3%，在基础物管服务之外提供了更快的增长来源。

在当天下午的业绩会上，碧桂园服务首席财务官田田强调，归母核心净利润企稳回升是公司上半年“很大的一个业绩亮点”。这主要由于精细化运营提升效率使得毛利提升，带动归母核心净利润上升；以及公司继续深化管理提效举措，并通过平台化组织架构重组，优化管理层级与人员配置，行政开支下降。

分板块看，大物业毛利同比增长8.7%至38.90亿元，毛利率环比提高0.2个百分点至22.7%；孵化业务毛利率下滑，使公司整体毛利率同比回落0.4个百分点至18.1%。基础物业服务上半年毛利率为21.8%，同比提高0.1个百分点。管理层坦言，项目老化、人力成本刚性上升及物业费价格约束仍会持续挤压利润空间。

谈及稳定毛利率的措施，战略中心总经理赵嘉杰表示，公司将首先持续打造精细化、专业化能力，提升一线服务履约能力及效率，其次通过建设数字化体系提升运营管理效率，此外还将实施PARA战略（即People、Agent、Robot及AIoT），以此转变传统“四保一服”的模式。

而不同于归母核心净利润的回升，碧桂园服务上半年归母净利润录得9.50亿元，同比下滑4.6%。两种利润口径的背离，主要源于归母净利润受到历史并购遗留、信用资产减值、对外担保事项等多项非经营性因素扰动，早年规模扩张积累的历史包袱持续拖累账面利润。

期内，碧桂园服务收并购形成的无形资产摊销为5.03亿元，向第三方提供的股权质押贷款减值为2.13亿元，对外担保预计损失为1.28亿元。值得注意的是，公司上半年未发生商誉减值，减少了一项过去数年反复拖累利润表的因素；但质押贷款和担保损失仍在，法定利润的修复速度因此慢于核心利润。

最受关注的是其他应收款中的“向第三方提供的股权质押贷款”。截至6月底，该科目账面余额为11.80亿元，较2025年末的11.84亿元基本持平；上半年就此确认减值2.13亿元，较上年同期的0.42亿元明显增加。同期其他应收款减值拨备较年初增加约3.30亿元，质押贷款减值约占这一增加额的2/3。

这类贷款源于2020年至2021年物业行业并购扩张期。2021年3月，苏宁置业将江苏银河物业管理有限公司股权质押给碧桂园服务；同年6月，深圳吉祥服务集团有限公司也将股权质押给碧桂园服务。

《星岛》了解到，吉祥服务曾由姚振华之弟姚建辉旗下公司持有，此后股东变更为香港吉祥物业服务有限公司。吉祥服务在质押股权后，于2021年8月收购深圳宝能城发物业管理有限公司。

与之相对应，碧桂园服务2021年末新增该类贷款23.29亿元，2022年末升至26.94亿元，年利率6%至15%，目的是为潜在收购提供过渡融资。2023年末，余额大幅降至11.84亿元，主要由于一项股权质押因相关股权收购完成而被解除。

从2024年起，碧桂园服务开始单列该类贷款减值，其中2024—2025年及2026年上半年分别为0.82亿元、2.56亿元及2.13亿元。而苏宁系企业进入重整程序后，相关质押资产的处置和价值实现已面临更多不确定性，为此碧桂园服务已选择通过司法流程收回贷款，但能够收回多少数额仍是未知数。

除历史贷款外，贸易应收款的变化也会影响修复的成色。截至6月末，碧桂园服务贸易应收款总额259.47亿元，较2025年末增加32.09亿元；累计减值拨备44.40亿元，较2025年末增加5.09亿元。应收余额增加、拨备维持高位，意味着长账龄款项处置和回款质量仍将影响现金转化。

按照管理层的判断，公司对2026全年收入实现单位数增长、归母核心净利润改善，以及经营性净现金流与归母核心净利润1:1的目标仍保有信心。若要达成目标，下半年不仅要持续推进市场化拓展、社区增值业务增长与内部效率优化，收费收缴、应收清收和营运资金管理的落地效果将同样关键。

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