《星岛》记者 钟凯 广州报道
8月12日下午，越秀房地产信托基金（00405.HK，下称“越秀房托”）正式发布2026年中期报告。
上半年，越秀房托录得收入总额7.67亿元（人民币，下同），同比下降20.7%；物业收入净额5.08亿元，同比下降25.2%。由于越秀金融大厦已于2025年10月15日出售，剔除该物业同比影响，当期收入总额同比减少4.3%，物业收入净额同比减少6.4%。
分派方面，当期越秀房托分派总额1.44亿元，同比下降15.6%，对应分派率从100%降至95%；每单位分派0.0271元，按8月12日收盘价0.66港元计，年化收益率仍在9%以上。
收入下滑与分派削减透露出商业地产下行周期的寒意，但越秀房托投资物业公允价值亏损从去年同期的4.26亿元大幅减少至9610.1万元，估值趋于平稳。与此同时，当期公司大幅压降债务49亿元，借贷比率从2025年底的48.5%降至41.9%，资产负债表的韧性正在改善。
在当天的中期业绩会上，越秀房托董事会主席江国雄表示，上半年公司高端旅居经营收入创同期新高，高端旅居业务优势持续巩固。“展望下半年，我们会继续聚焦资产提质增效，持续优化资本结构，为基金单位持有人创造稳定的可回报收入。”
酒店板块逆势突围
上半年，越秀房托业绩占比最大的国金中心项目（含写字楼、零售商场、酒店及服务式公寓）收入4.82亿元，同比减少5.0%；其次是白马大厦收入1.01亿元，同比减少7.8%。
写字楼是受冲击最大的业态，上半年租赁收入3.27亿元，同比降幅38.2%。期内，包括国金中心写字楼、城建大厦、上海越秀大厦、武汉越秀财富中心均出现出租率下滑的情况。
这一现象并非个案，近期冲刺上交所的华夏保利商业REIT（508605.SH），其底层资产之一的广州保利中心项目在2023年至2025年也经历了营收、净利润及出租率下滑的挑战。整体而言，一线城市写字楼“供强需弱”的格局仍未得到扭转。
面对如此市场环境，越秀房托管理层表示，公司针对写字楼着力从租户结构、产品标准、运营体系等方面进行突围。
上半年，越秀房托写字楼（不含越秀金融大厦）新签约3.4万平方米，具有财富500强背景的租户在租面积约39%；其中国金中心新签1.10万平方米，新引进一家全球互联网科技巨头以及一家新加坡龙头商业银行广州分行，同时续租1.71万平方米，续租率83%。此外，公司紧贴新兴动能聚力打造特色楼宇生态，推出“企业会客厅+行业交流站”业务满足多元商务需求。
越秀房托管理层认为，广州珠江新城新增写字楼供应有限，优质物业抗风险能力较强，未来公司会继续聚焦科技创新型客户，优化租户结构，稳定出租率和租金水平。
零售商场物业表现相对稳健。上半年零售板块收入7552万元，同比增长1.0%。期内，广州国金天地引进多家城市首店，依托免税资源带动客流同比增长15%、销售额增长9%；VT101（维多利广场）联动赛事与文旅资源，客流同比增长17%、销售额增长18%。
酒店及服务式公寓则是越秀房托上半年增长最快的板块，收入2.62亿元，同比增长4.4%。管理层将这一增长归结为公司敏锐捕捉入境游红利，把握住了过境免签、广交会等城市商旅窗口期。
其中，广州四季酒店有序推进客房翻新，平均房价同比提升13.4%至2496元，RevPAR达1881元创开业以来新高，当期贡献收入2亿元，同比增长5.2%；广州国金雅诗阁聚焦长短租客群精细运营，平均房价提升5.1%，公寓收入6147万元，增长2.0%。
资产负债表修复
对于越秀房托而言，上半年最具积极意义的动作在资产负债表端。
2025年9月，越秀房托宣布以约34.33亿元代价向广州越秀发展出售越秀金融大厦项目50%股权，出售所得净额约23亿元，配合新提取的30亿元银行融资，合计约53亿元全部用于偿还存量债务。该交易于同年10月完成，而资产负债表的深度优化则在2026年上半年才加速落地。
上半年，越秀房托合计完成约117亿元债务调整，包括发行3亿美元（利率6.5%）与6.9亿元（利率3.5%）双币种绿色中票，提取38亿元五年期固息俱乐部贷款（利率2.75%）及10.29亿元十五年期超长贷款（利率2.85%），并以自有资金归还存量贷款约53亿元。融资工具的多元化与期限拉长，为后续经营提供了更大的缓冲空间。
截至2026年6月末，公司借贷总额从2025年底的203.9亿元降至154.9亿元，净减49亿元；借贷比率从48.5%降至41.9%，远离港交所对房托基金50%的借贷上限。
债务结构同步改善。期末浮息敞口降至7%的历史低位，利率风险大幅缓释；通过持续以人民币置换外币，人民币融资占比提升至80%，对应外汇敞口收窄至近五年低位；平均债务到期年限延长至3.01年，一年内到期借贷从130.8亿元大幅压降至32.31亿元，短期偿债压力显著减轻。
融资成本方面，上半年越秀房托平均付息率3.79%，同比下降13个bps，期内节省融资成本约5800万元。尽管上半年日均HIBOR为2.53%，低于公司平均付息率，但管理人认为，市场对2026年下半年降息预期偏缓，且即使境外利率有所下行，预计仍将高于现有人民币融资成本。因此，公司再融资策略将继续以低成本境内人民币融资置换外币债务为主线。
需要关注的是，期末越秀房托现金及现金等价物及短期存款结余约16.87亿元，对一年内到期的32.31亿元借贷覆盖仍有缺口，考验管理人的资金筹措能力。
不过，管理人已有所布局。4月1日，越秀房托以每个基金单位0.783港元发行7983.90万个新基金单位，作为支付2025年下半年的管理人费用，以股权替代现金支出以保留流动性。此外，中期票据计划仍有可用额度，公告亦提及，管理人正与银行积极商讨再融资安排。
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