5月19日晚间，房地产中介龙头贝壳（BEKE.NYSE、02423.HK）正式发布2026年一季度业绩报告。

数据显示，贝壳一季度实现整体净收入189亿元（人民币，下同），同比下降19.0%，主要受新房及存量房交易服务净收入的高基数影响；分业务看，存量房业务收入同比下降10.7%，新房交易服务收入同比大幅回落37.0%。

营收随行业行情承压的同时，贝壳盈利端呈现逆势改善态势。一季度公司净利润为12.55亿元，同比增加46.7%；经调整净利润16.11亿元，同比增加15.7%；毛利率24.1%，较上年同期增加3.4个百分点。按照执行董事兼CFO徐涛的说法，一季度公司毛利率与经调整经营利润率均创过去7个季度新高。

收入下降、利润增长，一方面体现贝壳仍受房地产行业深度调整周期拖累，另一方面也印证公司通过组织人效提升、精细化成本管控等举措优化经营质量。在当日举行的业绩电话会上，贝壳董事会主席兼CEO彭永东、CFO徐涛等管理层，就行业走势、业绩反差逻辑、战略变革等核心内容作出详细解读。

从收入结构来看，贝壳一季度各大主营业务营收均出现不同程度下滑，行业调整压力传导明显。

其中，存量房业务收入为61亿元，同比下降10.7%，环比增加13.0%；期内存量房交易的总交易额（GTV）5344亿元，同比下降7.9%，环比增加9.8%。

从市场成交层面来看，一季度贝壳的平台二手房交易量同比提升约12%，3月单月交易量更是创历史新高，同比增长21%。从价格端来看，据贝壳研究院监测，3月50城租金收益率同比提升0.4个百分点至2.8%，侧面反映楼市价格仍处于修复偏弱区间。整体而言，二手房市场成交热度持续修复，但成交价格尚未全面企稳。

对于后市走势，徐涛认为，今年一季度二手房市场已迎来明显“小阳春”，后续成交量同比仍有望保持增长，一线城市核心区域的价格具备较强支撑。但全国二手房整体价格是否真正企稳，仍需要多个月份验证。

市场环境承压之下，贝壳更多地转向降本增效以改善盈利能力。尽管存量房收入同比走低，但该业务利润贡献率攀升至41.3%，同比提升3.2个百分点，创过去7个季度新高，主要得益于链家人店规模和组织效率提升带来的固定人工成本下降。

新房交易服务同样面临规模收缩压力，一季度业务净收入同比下降37.0%至51亿元，同期新房GTV同比下降37.2%至1459亿元。徐涛表示，新房GTV同比表现与营收基本一致，体现公司稳健的新房货币化能力。其强调，即使新房规模显著波动，其贡献利润率仍达25.7%，同比提升2.3个百分点，主要依托新房精细化运营带来的成本结构持续优化。

家装家居业务净收入同比下降20.6%至23亿元，主要由于公司主动优化获客渠道组合，并适当放缓部分非经纪渠道的业务节奏。不过，由于公司持续推行集中式采购和招标式地方采购带来的材料成本压降，叠加派单效率提升等举措带来的人员成本压降，家装家居业务贡献利润率也达到36.2%，同比提升3.6个百分点。

房屋租赁服务净收入则同比下降1.5%至50亿元，主要受省心租模式下新服务模式占比增加的影响。徐涛表示，新模式不改变公司在管规模和服务能力的增长趋势。截至一季度末，公司在管房源规模超过74万套，同比提升约47%；当期房屋租赁业务贡献利润率为14.8%，同比提升了8.1个百分点，并连续6个季度实现环比提升。

此外，公司新兴业务及其他的净收入同比下降8.1%至3.21亿元，主要原因是配套服务收入有所下降。

各业务盈利修复的背后，是贝壳自上而下、全维度的降本增效与组织提效。

数据显示，一季度公司运营费用总额约为32.9亿元，绝对额创下3年来新低，同比下降22.3%，主要得益于组织效率提升、财务纪律强化、营销投放效率优化等举措所释放的经营杠杆。

拆分费用结构，当期公司管理费用为17.1亿元，同比下降8.6%，主要因股权激励费用减少；销售费用10.8亿元，同比下降39%，主要因组织效率提升及营销推广费用的精细化管控；研发费用4.9亿元，同比下降15.6%。

彭永东指出，一季度贝壳GTV和净收入同比均有所回落，但调整后净利润同比提升15.7%，背后有三大变化值得注意。一是效率改善，当期链家人均买卖单量同比提升26%，人均佣金提升8%；二是规模没有牺牲，平台二手交易单量同比提升12%，非链家二手房交易量同比提升16%，北京、上海链家在人效提升的同时，市场渗透率较2025年下半年有所回升；三是盈利能力改善，经调整后经营利润率回升至8.8%以上，同比改善3.9个百分点。

他强调，本轮效率驱动增长并非简单控成本、用压缩组织换利润，而是重新思考什么服务能真正解决消费者问题，什么服务者和组织能够持续创造价值，平台又如何用技术、机制和资源配置把价值放大。

今年3月底，贝壳启动的新一轮战略和组织变革，要求从首席客户官、大部客户总经理、区域客户总监到社区客户经理，都要到一线去服务消费者。在业绩电话会上，彭永东主动提及此次变革，直言变革源于一个基本判断，即“居住服务行业正在经历底层变化”，贝壳要从“组织交易的平台”升级为“支持更高质量居住决策的平台”，本质上是在时代变量下重新定义价值创造范式。

变革首要抓手为组织专业化重构。他表示，贝壳有500名核心管理者，总监级以上人员超过2500人，但今天很多人超过一半时间在开会、拆指标、做汇报。“过去的管理指标和流程曾帮助公司成长，但任何系统如果不持续回到消费者问题本身，就可能被异化。这轮变革很重要的一件事，就是让管理者回到真实一线场景。”

按照计划，贝壳将以多年为周期来规划此轮变革，由城市试点先行，不盲目铺开；稳健经营，核心业务经营质量和现金流保持稳定；持续迭代，服务者分工、资源分配、AI工具、业主服务产品、买方决策服务等持续优化。

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