《星岛》记者 钟凯 深圳报道

4月3日晚间，金地集团（600383.SH）正式发布2025年年度报告。这也是金地告别“凌克时代”、在生命人寿与深圳福田国资话语权提升后，交出的第二份完整年度答卷。

数据显示，金地集团的营收规模已连续三年下降，且2024年以来持续亏损。2025年，公司实现营收358.58亿元，同比下降52.41%；归母净亏损132.81亿元，比上年同期亏损61.15亿元扩大超一倍。

亏损扩大的核心原因，是金地实施了大规模的资产减值计提，当期信用减值损失、资产减值损失合计90.51亿元，较上年的62.75亿元增加了44.24%。据《星岛》梳理，截至2025年末，金地存货跌价准备计提比例约13.61%，其他应收款坏账计提比例约13.21%，其资产“脱水”力度在未爆雷房企中一骑绝尘。

与之相对应，金地集团在负债端也开启艰难缩表。与万科依托深铁集团股东信用与融资支持不同，金地更多依靠存量去化与自有资金度过偿债高峰，全年有息负债净减少64.87亿元；作为代价，期末现金及现金等价物余额大幅减少99.8亿元，仅剩余112.12亿元。

4月7日，金地还完成了“21金地03”及“21金地04”两笔公司债本息兑付，至此实现公开债清零的目标。从大额计提、缩表降债到兑付离场，金地集团正以高强度收缩换取经营安全，但在“轻装上阵”的路上，步履却仍显沉重。

全面“挤水分”

对于2025年度大幅亏损，金地集团给出了三方面的解释：一是在收入端，公司近年来销售规模下滑，当期可结转面积减少，导致营业收入下降；二是在资产端，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，使得部分项目存货可变现净值低于成本；三是在会计端，公司基于谨慎性原则计提了存货跌价准备和信用损失准备。

2025年，金地实现签约销售300.2亿元，签约面积226.8万平方米，同比分别下降56.18%、51.90%；销售均价1.32万元/平方米，同比下降5.94%，呈现量价齐跌态势。受此影响，当期公司房地产结转收入238.90亿元，同比下降60.20%；毛利率7.93%，同比下降6.18个百分点，处于近年低位。

而全年金地新开工面积仅52万平方米，同比几近腰斩，开工规模与签约体量明显错位，显示公司运营以存量盘活为主。金地也提及，“存量盘活”是公司经营提质的关键抓手，通过土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售等路径，全年完成了22个存量项目盘活的目标。

值得关注的是资产减值与坏账计提。在房地产行业下行周期里，房企普遍对过往获取的高价地块计提减值，但受资产质量、行业判断差异等因素影响，各家计提力度分化明显。在未爆雷房企中，金地的计提幅度尤为突出。

过去两年，金地的存货减值计提力度明显加大。据《星岛》不完全统计，截至2025年末，金地存货余额686.29亿元，同比缩减接近25%，存量盘活成效显现；但下半年公司新增存货跌价准备24.98亿元，较上半年6.72亿元大幅增长约2.7倍，带动期末跌价准备升至93.38亿元，对应计提比例13.61%，创近年新高。

横向对比，同期新城控股（601155.SH）存货跌价计提比例约为10.79%，万科（000002.SZ）为6.65%，招商蛇口（001979.SZ）仅有2.12%。

与此同时，金地其他应收款计提力度也处于行业高位。2025年下半年，金地计提信用损失准备45.06亿元，较上半年16.11亿元增长约1.8倍，核心即来自其他应收款减值。期末该公司其他应收款余额787.55亿元，同比微降6.77%，但对应坏账准备大增1.18倍至104.05亿元，计提比例升至13.21%。

横向对比，同期万科因对“博商系”四家公司大幅度计提，其他应收款坏账计提比例达到26.02%。招商蛇口则为5.29%。

存货与其他应收款同步大额计提，一方面折射出金地历史土储布局与投资质量偏弱，在市场下行期售价不及预期的挑战更大，仅2025年计提就覆盖广州、廊坊、沈阳、长春、南京、武汉、温州、鄂州、唐山、徐州等地在建项目；另一方面，其长期依赖的合作开发模式风险集中释放，与联合营主体的往来款项回收压力显著加大。

在此情况下，金地正以近乎彻底的姿态，对资产端进行全面“挤水分”，从而实现风险出清。

艰难降负债

风险出清同样体现在债务结构的主动调整与持续优化中。

2025年，金地集团拿地极为审慎，全年仅新增上海松江区、武汉市汉阳区及杭州临平区三宗地块。在“存量盘活”策略下，期末公司总土储降至2472万平方米，权益土储1059万平方米，同比分别压降15.23%、14.94%。

对于高度依赖资金撬动的房地产行业而言，土储规模的收缩，直接减少了资金的无效占用，为债务压降腾出了宝贵的现金流空间。而这也是金地降负债的重要基础，目前其土储规模已不足2021年高点的43%，彻底告别规模扩张路径。

在此基础上，金地通过多重举措推进缩表减债。一方面，依托存量项目去化、资产处置等方式回笼现金，刚性兑付到期债务，期末公司有息负债余额约670亿元，较上年减少64.87亿元，债务规模缩减至2021年的一半左右。

另一方面则是优化债务结构，逐步退出高成本、高刚性的公开债、信托、供应链金融等融资工具。2021—2025年，金地的有息负债中，银行借款占比从52.99%升至98.60%，后者借款期限更长、展期或续贷灵活性更强；融资成本亦从4.56%稳步降至3.92%，处于行业较低水平。

而与万科依托深铁集团股东信用与融资支持有所不同，金地化债主要依靠自有资金与经营现金流支撑，鲜有获得生命人寿、深圳福田国资公开、直接的融资输血。这也使得公司现金流持续承压，2025年其经营活动产生的现金流量净额为0.16亿元，同比骤降99.88%；筹资活动现金净流出接近95亿元，期末现金及现金等价物减少47.09%，余额降至112.12亿元。

即便化债之路较为艰难，金地仍保持公开市场债务零违约，并于2026年4月7日完成兑付“21金地03”及“21金地04”两笔公司债本息。据DM查债通显示，目前金地在境内外已无存续债券，正式实现了公开债清零。

但现金流压力并未完全缓解，截至2025年末，金地一年内到期的有息负债将达到308.72亿元，其中银行贷款占97.83%；同时在保交付压力下，应付建筑工程款及土地价款等应付款将达到157.59亿元，公司账面资金对短期债务与工程款覆盖能力明显不足，流动性仍处于紧平衡状态。

轻装上阵

对于企业发展，金地提及，近年来公司确立“轻重并举”发展战略，在稳固开发主业的同时，大力发展代建、物业服务、持有型资产经营等轻资产业务，多线并进格局逐步成型。

2025年，金地的物业管理收入同比增加3.23%至80.60亿元，近五年复合增长率约11.16%，是公司唯一持续增长的板块；物业出租及其他收入则在2023年达到46.64亿元高点后回落，2025年录得36.08亿元，同比下降15.69%。

盈利层面，物业出租及其他业务的毛利率逆势上行，2025年约为58.09%，同比提升3.77个百分点；物业管理毛利率约8.23%，同比下降1.88个百分点，仍高于低迷的房地产开发业务（7.93%）。

物业出租及其他业务主要包含代建、持有物业运营等，其中代建被金地视作轻资产业务的“核心引擎”。2025年，金地代建新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%；累计签约管理面积达5362万平方米，稳居行业第一梯队。

持有型物业则运营稳健，期内实现全口径租金收入31.36亿元，同比微增1.01%。其中，商办类项目已布局191万平方米，全口径租金收入25.4亿元；金地威新产业持有运营产业园区项目17个，建筑面积145万平方米，全口径租金收入5.9亿元。

而从利息覆盖情况来看，2024年及2025年，金地的利息总支出分别为38.77亿元、29.97亿元，租金覆盖倍数从0.8倍提升至1.05倍，持有型物业已成为稳固现金流的“压舱石”，进一步夯实了公司的整体财务安全底线。

对于2026年，金地集团表示将持续推进轻重并举战略，着力做优轻资产业务，培育长期、稳定、可复制的价值增长能力。包括加快业务模式迭代与价值链延伸，探索代建发展新路径；以及持有型物业挖掘增值服务潜力、拓宽营收空间，稳步拓展轻资产管理输出服务，积极探索持有型物业资产盘活路径等。

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