香港政府先后全面撤辣、放宽投资移民限制及细价楼印花税征收门槛，但楼价未有明显反弹，惟资金涌港令银行同业拆息回落，供平过租渐趋普遍，市场预期美国下半年重启减息步伐，楼市是否已见底？今、明两年楼价走势如何？我们估计楼价已经见底。不过因为需要消化开发商库存，我们估计2025年楼价持平，2026年上涨0至5%。

推盘量减库存压力增或掀价格战

按照我们统计各个楼盘的推盘节奏，我们估算今年可推楼盘有2.5万套，明年有1.9万套。2024年一手楼销售1.7万套，意味住今年库存可能还会增加。不过2027-2028年库存就会开始下降，因为我们估算2027及2028年的可推楼盘会减至1.6万套及9,000套。 主要因为过去地产价格下跌，开发商对投地和开工意欲比较低，新开工和土地成交大幅下降。另外中小开发商的负债率问题都会影响推盘节奏和定价策略。 我们统计18家中小开发商，其中有10家净负债率超过50%，这10家开发商我们估计有9,100套可售库存，这占2025年可售库存大概20%。考虑到这些开发商需要加快出售回笼资金，这些库存可能会对价格有压力。

租客转买家二手盘减少楼价企稳

按照成交量来看，香港楼市是二手房和租房主导的，而且房价指数都参考二手房，所以二手房和租房数据比较重要。第一，因为香港政府放宽大学非本地生比例和引入人才，过去一年住宅租金持续增加，租金每年增长5不至6%。第二，过去利率较高的时候，有置业需求的人可能因为担心房价下跌和定存利率比较高，推迟置业需求，通过租房解决居住需求，把闲置资金作为定存收息。但最近由于同业拆息回落，供平过租更为普遍，本来租房客群转化为买房子，释放置业需求。第三，业主也一样，因为按揭利率回落，本来放卖的转为放租，包括有开发商本来打算出售的住宅都转售为租。我们统计的两大地产中介平台的二手放盘量过去一年下降了16%，对于二手房房价持稳有帮助的。

明年租金回报率料高于按揭利率

由于银行同业拆息利率比较波动，我们对香港房价的判断会考虑较中长期的利率判断。基于我们宏观组对美国利率的判断和考虑香港和美国的利率差，我们估计一个月银行同业拆息到2025年年底会到2.2%，而2026年底会到1.6%。如果假设按揭利率一个月银行同业拆息加130个基点，2025年年底和2026年年底的按揭利率是3.5%和2.9%，所以意味着按揭利率今年底接近于现时租金回报率大概3.5%，但明年就会出现租金回报率高于按揭利率，对于明年楼价上涨有所支撑。

林镇鸿

瑞银投资银行大中华区房地产研究主管

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