近月“供平过租”成为市场热门话题。市场亦预期美国利率有机会在馀下两季有机进一步减息，这有利香港楼市。问题是香港楼市是否已经见底？

“供平过租”促用家转租为买

“供平过租”不是近年才出现的现象。在上一个楼巿周期，1998年亚洲金融风暴至2003年沙士期间，香港楼市出现大幅度调整，楼价由高峰期下跌六至七成，周期末时“供平过租”亦出现过。主要是租金变动幅度远远少于楼价下跌，加上利率回落所导致的。而“供平过租”成为楼市见底的一个信号。

在租务市场而言，是没有投资与投机的，只有用家。用家数量多少与在港人数相关。私楼回报率是否上升，其中一个因素就是看看居住需求是否上升。因为香港人才政策，及八间大学可以增加非本地居民入学比率至40%，令到香港长期或暂时居住人口上升，带动私楼租金上升。

新股上市活跃银行头寸充裕

今年第二季度开始，香港新股上市转趋活跃，集资金额上半年世界排名第一。在短期资金涌入的情况下，银行头寸充裕。一个月HIBOR曾低见一厘以下。因为香港现时普遍仍以H按为主导，于是出现了楼宇按揭利率只需两厘多的情况，比对去年的按揭利率下跌了不少。结果造成供楼每月还款的金额要比租住同样物业的租金低，出现“供平过租”的情况。对于一些要在香港居住的人而言，“供平过租”或会使他们转租为买，由纯粹居住目标加入投资的用途。

楼市见底与否视乎港美息差走向

香港住宅楼价由高峰期回落至今近三成，而政府把所有辣税撤销，放宽投资移民限制以及4百万以下私楼印花税降低，也促进私楼的交投。问题是这种因为资金流入导致HIBOR下跌的情况应该属于短期的。如果港美息差进一步拉阔，在联系汇率的框架下，套息活动便会出现。市场会沽港元买美元去套息。最终因套利活动港息会趋升。换句话说HIBOR不能够长期远低于美国联邦基准利率。要香港楼市进一步持续发展，真正要等待美国联储局落实减息。现时联邦基准利率为4.25%至4.5%。由现水平累计削减两厘的话，相信香港银行同业拆息有机会持续在一厘上下。如果美国落实减息，利率走势会较为中长期，无论对市场用家、投资或投机者来说，入市的信心会较大。这样香港楼市确定见底的机会增加。

麦萃才博士，MH

香港浸会大学

会计、经济及金融学系副教授

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