政府房策明显有变化，卖地计划减少住宅地供应，每季仅推1幅地皮应市，会否有助市场上货尾库存减少？发展商新盘定价如何？

政府近期调整卖地政策，明显有意减少住宅土地供应以缓解楼价下跌趋势。然而，此举对楼价的影响可能有限，因为政府提供的住宅土地仅是整体供应的一部分。其他来源包括通过改变土地用途（例如农地补地价后转为住宅用地）来增加供应。事实上，影响住宅楼价的政策不仅限于土地供应，目前还有四大关键因素：

1. 人口政策

政府的“抢人才”政策持续增加本地人口，进而推高住宅需求。此外，香港正发展为国际教育中心，吸引大量外来学生就读本科或研究生课程。这些学生虽属流动人口，但每年新增的学生加上部分毕业生留港工作，长期累积将显著增加住房需求。

•本科生：非本地生限额由20%放宽至40%，预计每年新增约5,000至6,000名学生，四年累计近20,000人。

•研究生：增幅更大，保守估计每年超过10,000名，且数字持续上升。

尽管政府推动改建酒店和商厦为学生宿舍，但合适的物业有限且改造成本高昂，短期内难以完全满足需求。

2. 印花税政策

政府取消所有需求管理印花税（包括买家印花税）后，楼市交易趋于活跃，但尚未出现大幅上涨。其中，买家印花税的取消影响深远，使香港楼市需求不再局限于本地居民，而是扩展至外来投资者。若内地经济回暖，可能吸引更多资金流入香港楼市，潜在需求难以估量。此外，若“港楼通”计划落实，将进一步提振楼价。

3. 货币政策

由于联系汇率制度，香港利率跟随美国走势，但政府可在7.75至7.85的汇率区间内有限度调节货币供应。当前政策倾向维持利率于弱方保证（7.85）水平，以减轻加息压力。长远而言，美国利率走向仍是关键。若特朗普上任后推动减息，香港利率亦将跟随，为楼市提供支持。

4. 发展商库存与市场竞争

发展商面临高库存压力，需通过减价促销来消化存量。其竞争不仅来自其他开发商，还包括二手市场。然而，一手楼盘因定价灵活、条例保障买家权益，以及省去二手市场的繁琐程序，对外来买家更具吸引力。因此，发展商倾向以略低于二手市场的价格推盘，目标客户包括本地及外来投资者。

综合分析

•负面因素：发展商高库存、大湾区融合抑制工资增长、中美关系对经济的潜在冲击。

•正面因素：外来人口增加、印花税取消、未来利率下行趋势。

整体而言，尽管存在库存压力，但多项利好政策足以吸收过剩供应，预计未来几年楼价将趋于稳定，大幅下跌风险较低。

邹广荣教授

香港大学

房地产及建设系讲座教授

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