受到经济差、息口高、供应增，以及中美贸易战影响，近年香港私楼楼价持续回软，但房委会及房协最新一期推售的居屋单位，仍然分别录得约14倍和10倍的超额认购，整体中签比率仍甚低，尤其是白表申请者。虽然当局已采纳了笔者建议，优化包括居屋在内的资助出售房屋抽签机制，让较年轻人及多次抽签失利的申请者享有较高中签机会，但由于单位供应始终有限，暂时未能扭转“抽居屋难过中六合彩”的市民观感。

▲在需求远高于供应之下，部份位置及配套良好的未补价居屋，过去往往被炒高至贴近已补价居屋或同区二手私楼的水平。

“白居二”需求远高于供应

由于新落成的居屋难以抽中，部份渴求自置居所，但又未够能力购买私楼的中低收入家庭，尤其是白表申请者，会尝试透过“白居二”计划购买未向政府补地价的二手居屋，但同样面对僧多粥少的问题。

新一期“白居二”计划的超额认购比率为4.6倍，低于申请新建居屋。问题是二手居屋的供应、销售和价格均并非由政府主导，在需求远高于供应之下，部份位置及配套良好的未补价居屋，过去往往被炒高至贴近已补价居屋或同区二手私楼的水平。有关现象令到以低于市场价格向政府（房委会或房协）购入有关单位的原业主，除正常的楼价升幅之外，再获得了额外可观利润，因而令“抽中居屋等同中六合彩”的说法更加深入民心。

笔者多年前已建议改革资助房屋的转售制度，改为规定只能将单位卖给政府，然后再由房委会或房协转售予合资格的申请者，不能以“白居二”方式或补地价后在自由市场转售。除了要避免出现“天价”、“癫价”居屋等不公现象，更重要是防止由政府补贴兴建、原意为协助中低收入家庭置业自住的资助出售房屋“卖一间、少一间”，令当局需要寻找更多土地及花费更多公帑、人手和时间，去兴建更多全新的资助出售单位。

居屋业主大赚犹如不劳而获

有人或会质疑，政府鼓励及协助市民自置物业，除了为求安居，另一目标是通过物业价格上升，来促进中低收入家庭累积财富，向上流动，取消“白居二”似乎有违有关政策。

笔者完全理解并支持上述政策目标，因此建议政府应以原售价再乘以期内的私楼楼价平均累积升幅，作为二手资助出售房屋的回购价，让单位原业主可享有合理的物业增值回报，从而促进向上流动，但不应像现时“白居二”计划般，让本身已相当幸运地抽中居屋单位的业主，再近乎不劳而获地获得一笔超乎合理的财富。

澳门只能以原售价卖予房屋局

笔者早前以“香港粤港澳大湾区物业及设施管理联合会”创会会长身份，率领一批物管业界人士前往澳门和珠海考察，期间拜访了澳门特区政府房屋局，了解到澳门在多年前已修订了当地的资助出售房屋——“经济房屋”（简称经济房）的转售限制，做法与笔者的建议不谋而合。

根据当地法规，在2011年10月前出售的经济房，视乎买家的不同情况，可在购入后6年或12年之后转售。由于当地的一手及二手经济房供应，跟香港的居屋一样严重供不应求，澳门政府其后修改法例，将2011年10月之后出售的经济房的禁售限期延长至16年（中途有家庭成员身故等特殊情况除外），以减少炒卖和不公现象。即使在禁售期届满后，澳门房屋局仍拥有优先权回购有关单位，售价上限为当初买入价再乘以期内消费物价指数变化，比笔者建议按平均楼价升幅来计算回报率更为严谨。

到2020年，澳门政府再进一步收紧有关限制。在2021年或以后购入的经济房，一律只能以原售价售予房屋局，并且须扣减将单位还原的相关工程费用，变相完全禁止了新建经济房的二手买卖，凸显政策的主要目标是提供资助单位予合资格的市民，从而改善其居住环境。

香港现时楼市欠佳，“癫价”居屋情况已减少，加上政府面对财赤，未必有足够现金回购，但不代表有关当局不能未雨绸缪，及早检视转售制度，以便在形势有变时适时推行，令公共资源更能善用。

谢伟铨

立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员

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