近年香港租务需求旺盛，但若租户发现签约时的承诺与实际情况不符，可能会陷入两难。近日有网民在社交平台上分享租楼经历，签了临约后发现业主改变修缮承诺，担心渗水问题会影响入住质素，但又怕挞订损失订金。执业大律师陆伟雄就向《星岛》解释，临时租约一经签署即具法律约束，即使租户发现业主未能履行口头承诺，若没有关键性证据证明，退租不但损失订金，更有可能要赔偿租金及佣金给业主。

业主改口 等两个月才能施工

事主在Threads上发文表示，看中的租盘虽然主人房窗台有渗水情况，但业主当时承诺会尽快处理，并表示由于楼层较高，将用吊船维修外墙，不会影响入住。但在签临约时，合约不但没有写明业主须处理好渗水问题，地产代理更表示“临约唔写咁多，写嚟冇用”，心急之下就签了合约。

岂料签约数天后，虽然墙面渗水痕迹已修复，但业主突然改口表示外墙部分需要搭棚维修，还要等两个月才能施工。事主担心若渗水情况恶化，会损坏家俬及引起其他居住问题，故询问能否撤回合约或取回订金。

▲事主在Threads上发文的内容。

▲单位主人房窗台渗水情况。

网民：地产代理也有责任

贴文一经发布后，随则引起热议，有网民留言“咁你都租，佩服，你签咗约唯有硬食”，还指事主如果选择毁约的话，不仅会挞订，还要支付佣金给地产代理，并指临约都可以写得很详细，“不够纸就加纸写”。该网民亦建议，现时情况可以要求业主写多一张合约，内容为限期内将渗水问题处理好，同时若屋内任何物件因渗水而损害，业主都要实时安排根据。

另有网民提议可先入住，但与业主协商在维修期间免租。更有网民指出，地产代理也有责任，认为代理为促成交易收佣金，才与事主讲“临时合约未必要写好详细”。

陆伟雄：临约具法律约束力

陆伟雄强调，临时租约是具备完整法律约束力的合约。“所谓‘临时’，是一个过渡性合约，当正式租约签署后，临约就会失效。但在正式合约尚未签署前，临约仍然生效。”他指出，临约通常只会列明重要事项，如每月租金、按金金额、租期长短等关键条款，而许多细节则不会详细记载，包括渗水问题谁负责、何时修复等，这些往往靠口头协议解决。

证据可包括录音及短讯记录等

对于事主的困境，陆伟雄指出，若要推翻合约，必须证明业主有失实陈述或误导。“若能证明业主或代理承诺过会快速修复渗水问题，而这承诺是你签约的关键考量，你的理据就较强；但若没有证据，只是各执一词，法官很可能不会接纳你的说法。”他进一步解释，证据可包括录音、短讯记录、证人证词等，但若只有租客一方的口头陈述，而没有其他支持证据，法官可能不予采信。

不过，陆伟雄亦提出质疑，渗水在香港旧楼单位中很普遍，不能仅因渗水问题就推翻租约。“若真的认为渗水是租楼的关键考量因素，为何不在临约中明确列明？即使代理不写，事主亦可要求代理将维修事项写入合约中。”若租客声称渗水问题至关重要，但临约中却未写明业主必须在何时修复，法官很可能会质疑租客的真实考量。

陆伟雄还特别提醒，挞订可能会面临更严重的后果，若业主在经济不景的情况下无法短时间内找到新租客，他可能会追讨事主更多损失，包括租金损失，而这损失可能远超两个月按金。此外，租客可能还需支付地产代理佣金。

可在正式租约中加入详细条款

尽管如此，陆伟雄表示问题依然有转圜余地。他指出，既然租客尚未签署正式租约，可在正式租约中加入更详细的条款，如要求业主在特定日期前修复渗水问题，或者若因渗水导致损坏，业主需负责维修赔偿等，甚至可以加入“若维修工作未能令人满意完成，租约则终止”的条款。

陆伟雄最后提醒所有租客与业主，不要低估临时租约的法律效力，“临约不是儿戏，而是严肃的具法律约束力的合约。”如有关键考量因素，必须在临约中明确写明，甚至可以写“上述情况若不满意，租客可随时最终租约”，这样才能百分百保障自己的权益。

验楼师：窗框老化或松动导致渗水

针对渗水情况，资深验楼师赖达明（明哥）表示，由于渗水墙面位于窗台底下，比较大机会是因窗边老化或者窗框松动而导致入水，应由单位业主负责维修。另外，若是由于外墙结构原因导致渗水，责任则在业主立案发团和管理公司上，须找管理处检查外墙情况。明哥亦指出，即使业主已将室内墙面修缮，但若没从源头解决问题的话，日后肯定会继续渗水。

对于业主需要搭棚而非使用吊船进行维修的说法，明哥表示，这基于安全考虑，因为该单位属于高层，用吊船方式未必适合，而是需要工人进入单位进行搭棚处理，重新做窗台的防水胶边，有必要的话可能整个窗都要更换。

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