中原地产创办人施永青年初预期，今年楼价会呈“U型走势”，下半年将止跌回稳。随着美国总统特朗普上任约一个月，他越来越确信美国对付中国的力度没外界预期中强，再加上DeepSeek的出现扭转中美角力的局面，中国不一定处于下风，香港经济将受惠。至于要恢复本港楼市信心，他期望港府要鼓励投资楼市，让楼市健康发展。

吸引投资者促进楼市发展

香港楼市仍未走出下行周期，中原楼价指数CCL近日再跌穿138点水平，创近8周低位，跌幅是去年9月减息以来20周最大。施永青认为，香港楼市现时并非没有购买力，缺的是置业信心。因香港人均收入持续上升，“一个社会当它经济有增长，人均收入有上升的时候，楼价是不应该下跌的”，因香港人负担楼价的能力是增加的，这从租金上升可见一斑。

他认为楼市下行，其中一个原因是过去港府对投资者污名化了、施加诸多限制。要扭转这种局面，关键是政府要清楚阐述对楼市投资者的态度。因过往的楼市辣招，全面打击投资者，“住屋我都赞成是民生上必须照顾的事，但不需要将投资看成是对社会无益的事。”他举例有人选择租楼、有人需要套现，若市场上全是用家，没有投资者，就不会有租盘、要卖楼套现难度也大得多。

他说去年楼市全面撤辣，“只是改变对房地产的态度的开始而已，而且是被动的，撤辣撤得很不情愿，先撤一部分到去年底才撤完的。”他认为，香港不用跟随内地“房住不炒”，“在一个资本主义社会，应该欢迎投资者进来”，楼市既有用家，也有炒家才健康发展。

要稳住楼市，他认为政府对未来的房屋供应“不适宜说得太高，说得太高会吓坏人”，这不得不提他早前与前特首梁振英隔空争论私人房屋供应数字问题，“我无同佢（梁振英）拗！”

施永青重申，自己提倡以每年落成量，以非未来数年潜在供应量，去交代房屋供应，因潜在供应量重复计算了过去的货尾，会将供应说多了。

他说自己早在2015年已写文章探讨潜在供应量，他认为此一时被一时，过往楼价高企，向市民讲未来数年有多少潜在供应，可安抚市民别“盲抢楼”，“迟些有供应，不要急、不要抢著去买，迟些更便宜”，但他认为在楼市下行的时候，不宜再强调未来数年潜在供应，反而要强调将来供应可能会减少，令市民更踊跃入市。据中原地产统计，2024年私人住宅落成量达24,261伙，是20年新高，但今明两年则预计回落至2万伙以下。房屋局则在去年12月底指，未来3至4年私楼潜在供应量约10.7万伙。

“现在卖不到（地）的时候，还强调大量供应，不符合现在的政情或经济情况，这一刻想稳住房地产市场，就应该一方面可以告诉市民现在是落成的高峰期，但是这个高峰期接下来两三年就会过去，过去之后可能会出现一个供应短缺。”他说，从现时卖地情况、住宅楼宇开工情况看，未来出现住宅供应短缺并非危言耸听。

中国即将扭转中美角力下风情况

另一个制约楼市，以至香港经济的因素，施永青坦言是中美磨擦，“美国认定了中国是威胁它的敌对国家，要加以打压，这样才令到香港的角色难以发挥”。

他续说，在美国打压下，中国过去数年确实受一定影响，“虽然我这样说政治不正确，但实际上美国打的贸易战、科技战、金融战、文化战、舆论战，中国都是挨打的。”他举例贸易战，美国对中国商品征收关税，但中国也报不了多少仇，因为中国输入美国的货品，多于美国输入中国的，即使互征关税，也抵销不了。

再加上过去数年，内地政府也恐吓老百姓要备战，人民知道将要过苦日子了，便会增加储蓄、减少消费，因此他认为过去数年中国内需萎缩，也是国际形势造成的。

不过，施永青话锋一转，认为中国即将扭转中美角力处于下风的境况，“为甚么今年会好一点呢？譬如你DeepSeek的出现，其实是扭转中美角力的处境，证明了美国的封锁未必成功，可能封锁结果是令中国自力更生，另辟新途径，不用那么多芯片也能够做到出来，而且效益不差，所以如果（人民）信心好一点，中国人就愿意投资多一点、消费多一点，那香港的情况也会改变。”

而且他相信内地人会渐渐认识，“美国其实没有打残中国，美国是难为中国而已，中国最后也适应了”，举例中国在过去一段时间也有锂电池、光伏太阳能板、电车、造船业等崛起。“如果你慢慢证明，你不是没得砌（一并）的，那些人（人民）就不用经常收起现金怕打仗了。”

另一方面，他认为特朗普对华政府，属于“战略退却”，观乎他上任后整顿美国官僚体制，解决赤字、财政浪费等问题，他相信特朗普也发觉美国处境不妙，“现在以美国这样的状况，和中国砌是不够砌的，即是美国是没有条件和中国打决战，他要先整顿内部。”

日前港股恒指重上23000点水平，施永青“献计”，若内地想进一步刺激港股，不妨引导DeepSeek来香港上市，“我就不相信海外投资者会不买”，他又说内地不少公司研发的AI，其实也不逊美国OpenAI的ChatGPT，中国经济一直增长这么多，没有理由股市持续落后，故他断言，A股及港股今年会进一步反弹，令到中国的投资能力、消费能力上升，将对香港有帮助。

另一方面，他认为要巩固香港成为金融中心，譬如中国证监会的一些权力可下放给香港证监会去做，不讳言香港证监会在国际上受信任程度，胜过中国证监会。具体例如内地公司的境外上市申请，可以交给香港证监会代劳，以吸引外国资金流入。

他又提议进一步拓宽香港这个内地人的境外投资窗口，例如容许内地人将在香港投资所得的部分利润，举例是当中的5%，合法转成离岸人民币，“这样就会多一点钱来香港，因为可以离岸，等于可以进入自由兑换的世界”，他认为每年可以设定一个限额，汇出境外是也可以收取离境税，“那么国家有收入，那些钱（投资利润）又有合法途径出来”，若担心外汇流失的问题，他说可参考中国外贸盈余，有多少外汇流入，就让当中一部分让内地人兑换出来，此举亦可令人民币地位提升。

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