减息加组合拳,股市跑先楼市,专家:现在宜入市买楼自住

发布时间:2024-09-29 14:29

林本利上期整理了香港自1964年至今的楼价数据,让大家了解每次楼价升跌的周期。从历史数据可见,楼市下跌往往持续3至6年,大约跌三成至六成。他今堂从息口、楼市供需、经济及供楼负担等角度,向学生分析香港楼市面对的主要问题,以及利好因素,以衡量楼市现水平是否适宜入市。

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盘点楼市主要问题、利好因素

美国联储局在2022年3月启动加息,经历了约两年半时间,联储局在9月18日终于减息半厘。上期提到,在过去三个周期楼价大跌,均处于美国加息周期。在2022年3月加息之前,大家经过超过10年超低息,甚至负利率时代,很多人忽略了按揭利率会回升,有些人在楼价高位时“一开二”——把自住物业转按套现,然后买入第二层楼——结果超出了自己的预算。另外,有换楼人士“先买后卖”,当楼价下跌,新购入的物业估价下足,便不够首期上会,导致一些低价沽货的个案涌现。

需求方面,银行在过去一段时间收紧按揭,有的愿意批出按揭亦估价不足,也影响部分人的入市意欲。

租金回报升 料投资者重投市场

另外,市场原先期望新抵港的专才、高才可补充部分楼市购买力,但有调查发现他们不足一成人选择置业买楼,大部分均选择租楼,“所以租金在今年内升了6至7%,不是一年,是从今年年初到现在!”不过,专才及高才客扯高租金,却吸引投资者重新出动,带来另一股需求。林本利指,过往定存也有4厘,自然少了人投资买楼,但现在个别区份,租金回报已达4厘, 如荃湾中心,荃威花园及美孚新邨都有4厘。他相信若供楼利率及存款息率落到3厘,收租投资者会陆续重投市场。

供应方面,林本利留意到政府已减少卖地,交椅洲人工岛填海亦正考虑“拉长”分期进行,而社会上有声音建议调整公私营房屋比例,由“七三比”变回“六四比”,居屋白表绿表比例亦会调整,以上这些因素均有利地产发展商。

股市跑先楼市 通常6至9个月

至于经济及股市,过去一段时间,经济和股市表现不佳,连带楼市也淡静,林本利经常告诉学生,楼市较股市是滞后的,举例2021年初,恒指升至31,183点高位,惟期后科网股大跌,林本利戏称为“科幻(科网)泡沫”,恒指大幅回落,楼价随后在8月也见高位191点;2018年亦然,恒指升至历史最高位是1月的33,484点, 楼价亦在8月见高位188点,“真的刚刚好,股市跑先楼市,通常6个月到9个月。”

股市大幅回升 冀带动楼市复苏

不过,内地三大金融部委上周二(24日)推出“组合拳”,包括降准0.5个百分点、调低存量房贷利率、降低二套房“最低首付比例”等,提振经济及金融市场。“如果依以上逻辑,股市有振作的话, 楼市也会有振作。”近月股市大幅回升,期望可带动楼市复苏。

美国联储局早前减息半厘,开展减息周期,外界期盼香港楼价可见底回升。“无人知道底在哪里”,但林本利认同减息是关键因素,过往他多次分析,楼价调整三成左右应差不多。中原CCL上周五最新报137.19点,较指数2021年高位191点,回落约28%,以跌幅计已接近林本利的推断。其后主要看减息进度和幅度。他早前分享简单推断未来息口的方法,以美国2年期判断近日约3.5厘,两年合共7厘,减现时联邦基金利率的不足5厘,即市场预期两年后联邦基金利率将是2厘多,相信届时香港供楼利息应差不多水平。

楼价回落至港人能负担水平

此外,林本利常以香港住户每月入息中位数,衡量港人买楼负担能力,过去每当楼市过热,住户入息中位数也不足以购买“3呎楼”,而以近期香港住户每月入息中位数约3万元,除以地产代理统计的全港住宅平均呎价约1万元计,即港人家庭月入回升至可负担约3呎楼。近期400平方呎住宅的供楼负担比率已由超过60%降至约48%,亦佐证楼价已回落至港人相对能负担的水平。

“最重要的是,千祈不要高追!”最后他提醒学生,从过去历史可见,若在楼市最炽热、楼价最高位买楼,往往要等5至10年才回到当初入市价。而在楼价回落约三成时候入市,即使楼价有机会再跌,等两三年可望“返家乡”。

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