近年内地社交平台频现“百万购日本古寺”、“买寺庙换移民资格”等广告，以吸引内地富豪及中产目光。有小红书博主更表示，经营寺庙可以申请经营管理签证移居日本之余，亦可赚取不少收益，例如香火钱、墓地及管理、发展旅游收取门票，甚至改建成民宿。不过，有业界人士表示，日本寺庙属于极冷门投资，而且日本有不少荒废寺庙，加上寺庙收入是免税，投资者或难以获得身份。

▲小红书上出售的和歌山寺庙。小红书@和风资产荟

▲小红书上出售的大阪寺庙。小红书@和风资产荟

▲小红书上出售的长野寺庙。小红书@和风资产荟

▲中国资本近年大举收购日本寺庙。新华社

倘寺庙残旧 维修费或庞大

根据《朝日新闻》引述数据显示，去年上半年全日本有147座寺庙易主，其中35%买家来自中港澳台。大阪宗教法人中介山本隆雄分析指出，寺庙出售原因除了负债外，更多源于后继无人。随着少子化与老龄化加剧，日本18万家宗教法人中，超过4,000家处于“休眠状态”，7,000家因无人继承面临出售。

FMI至汇投资行政总裁及创始合伙人李丹翔表示，日本地大物博，寺庙也很多很杂，更有不少已荒废；如果寺庙十分残旧，每年维修费用也庞大，而且经营寺庙亦需要有一定经验的专业人员。

不同于出租物业有稳定收入

他提醒，投资寺庙基本上难以获得按揭贷款，不同于出租物业有稳定收入，收入不稳之下随时要“full pay”，日后买入亦可能很难脱手。相反，如果香火鼎盛的寺庙，例如京都清水寺、金阁寺，本身庙宇的势力和实力都很大，一般投资者难以接洽，尤其是海外投资者。

他举例指出，早前接触一个寺庙放盘，叫价数十亿日圆，由难坡去天王寺那段路一大块土地连寺庙出售，而且更附设墓园，价钱比难坡中心带的土地便宜30%到40%。虽然该土地十分值钱，即使清拆重建也有价值，但由于寺庙内墓园的先人墓碑拆迁容易发生纠纷，而且外围一带亦有不少墓碑，即使改建成酒店，日后住客亦未必够胆入住。

宗教收入免税难办经营签证

另一方面，根据日本《宗教法人法》，宗教活动收入免税，并减免固定资产税，持有十年以上的资产转让收益亦无需缴税，因此吸引了不少内地投资者打算在当地经营寺庙生意，甚至办理经营签证取得身份，希望既免税之余，又可以移居日本。

不过，李丹翔指日本的经营管理签证旨在鼓励外籍人士通过合法投资和经营，促进日本经济发展，而宗教活动的收入是免税，并不会为日本政府带来税收，相反寺院或需要政府资助，坦言经营寺庙未必获得经营管理签证的身份。

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