自2月28月政府宣布全面“撤辣”后，本港楼市出现另一番新气象，成交大增，厘印丰收，楼价反弹，发展商重拾希望，地产代理、律师有生意做，皆大欢喜。但楼市能否就此否极泰来，仍取决于多个关键因素，有待观察。

随着政府对楼市全面撤辣，同步取消压力测试，长期抑压的购买力得以释放，市场气氛随即升温，买楼人龙再现，几乎每日都有投资者大手扫货，新盘及货尾盘均取得理想销情，单在过去2周已沽近2000伙，成交明显增加，符合市场预期。

各路客源不论是首置、换楼或投资客，纷纷涌出。除了本地人置业，也刺激了内地人的购买意欲，不止豪宅新盘，连居屋及公屋都有人问津。但目前仍主旺一手楼，二手市场方面业主与买家都仍在保守观望。

从数字分析，一手住宅由撤辣当日起计，至3月10日已录得1909宗成交。单日成交量屡破100宗，比减辣前的2月，日均约10宗差天共地。二手盘方面，综合美联资料，全港35个大型屋苑于撤辣后一周录149宗成交，较撤辣前一周的51宗增约1.92倍。十大屋苑则录得110宗成交，增近3倍。

整体交投直线飙升，增长3.5倍，象征政府今次撤辣成功。不但稳住了市民及投资者对楼市的信心，长线投资者亦重返市场，释出资金，避免资金外流，有助市场流转。更重要是启动了不同板块流动，带动良性经济效益，是社会大众所乐见。

至于楼价虽略有反弹，但未有大幅调升，呈价稳量增，相信因发展商有大批货尾，至少需约年余时间消化，没有条件大幅加价，以免减慢去货速度。反而资金短缺的发展商，有机会为“减磅”以优惠价促销，以便资金回笼，捱过高息难关。观乎发展商的低价策略，以及地产股走高后转趋反覆的情况，可见市场对后市仍抱观望态度。

毕竟，目前楼市尚未恢复至疫前水平，预料今年楼价亦只会小幅上升，不会出现V形反弹。始终撤辣只是移除一项困扰楼市的因素，利率、整体经济环境，以及内地经济何时好转，才是决定楼价的关键。当整体经济未复苏，息口又未见回落，撤辣只可暂时止住楼价跌势，尚未扭转下行局面，起码要待美国减息后，楼价才有机会重拾升轨。目前主流市场押注美国年中开始减息，全年共减息4次。楼市能否真正复苏，摆脱弱势，到时自见真章。

其他因素如卖地政策、公屋供应量和人口流动状况等，都会对楼市产生影响。虽然当局近年已积极增建简约公屋，应付住屋需求。但2022/23年度仅得857个公屋新单位落成，2023/24年度约1.3万伙，令公屋轮候时间再次推上5.8年。公屋供应不足，会令更多人转向私人住宅，推高价格。

卖地方面，本年度预计地价收入只有194亿元，较原先预计大减656亿元。撤辣后，发展商货如轮转，有资金开发土地，预料不会再像去年般频频流标。但最重要是政府尽快推出北部都会区项目，增加土地供应。

至于人口流动情况，参考统计处数字，去年底居港人口重登750万大关，大致回复至疫前水平。对比2019年，本港人口轻微减少了1.77万人，虽然“常住居民”减少了13.6万人，但“流动居民”大升11.9万人，佔27.45万人。当中包括不少未获香港永久性居民身份的外地专才，过往或因辣税而望楼轻叹，今天大有可能成为推动楼市的新动力。据按揭中介资料，撤辣后新香港人及内地客查询买港楼增多，借贷个案较之前大增3.4倍，预料内地买家会越来越多，有利于吸纳人才。

展望来年，鉴于一手单位仍有大量库存，去年货尾约2.3万伙，今年新供应约2.8万伙，合计5.1万伙，至少需时2至3年才能消化；未来3至4年，预计供应达11万个，发展商推盘定价仍审慎，加上“撤辣”令二手放盘增加，楼市有下行风险。估计今年全年新盘销售约1.3万宗，按年升约24%；全年楼价升幅料约5%至8%。

楼价回稳下，成交增加会推动贷款需求增长，本地银行股将直接受惠，名下有物业可供按揭借款的中小企东主可套现周转，有机会逆境求存。而与房地产相关的多个行业，包括法律、金融、会计、建筑、装修等，料会因地产市道畅旺得以受惠，刺激投资之馀，更可保障更多就业机会，令经济复甦步伐加快，预料今年经济有2%至3%增长。

总括而言，本次撤辣对增加库房收入、稳定楼市及经济、吸引国际人才方面，产生积极的影响。楼市回复动力，将会改善营商环境，创造更多就业机会，带动香港经济复苏。但要密切注意的是，“撤辣”后投机活动随时重临，必须居安思危，防患于未然，视乎实际市场环境决定要否再出招。

蔡晋

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