最近数月楼市反弹乏力，市场成交低迷，官地卖不出，影响库房收入，各界“撤辣”之声不绝于耳，财政司司长也一改以往口风，回应“会以务实态度检视”，令外界对即将发表的《施政报告》充满憧憬，相信减辣在望。

这个由2010年底起推出的“辣招”，当初讲明是“非常时期”下的“非常手段”，结果一推便是12年。由当初的“救市”措施，变成今日被指是加剧“上车盘”升幅，严重窒碍二手交投、外来人才来港意欲，甚至是窒碍香港经济发展，拖慢股市楼市复苏的罪魁。

当年政府引入楼市辣招，是由于香港住宅供不应求，为了让真正用家更易上车，遂针对短期炒卖、非本地人购买物业，以至本地人多买一个物业，征收额外印花税，免令楼价持续狂飙、跟市民负担能力越拉越远。

但经过12年的转变，有人认为楼市“颠峰”已过，应让住宅市场自由运作，撤辣松绑刺激市场活动。到底应否撤辣，或目前是不是撤辣时机，我认为应看辣招的真实成效，以及维持下去的实质意义，是利多于弊，还是弊多于利。

设辣的初心，本是希望打击炒卖，压抑楼价上升，以及帮助市民置业，亦期望在辣招实施期间  手解决土地供应问题，可惜最后事与愿违。从“辣招”实施至今，楼市成交量虽然大幅萎缩，但始终“量跌价不跌”。在辣招推出的首10年，差估署楼价指数由2010年11月的163.7点，持续上升至2021年9月份的历史高位398.1点。即使今年8月楼价指数跌至339.2点，仍比2010年贵近一倍。反映辣招未能有效压抑楼市升温，比起息口上升、经济转差、移民潮对楼价的影响可能更小。

成交量方面，辣招无疑发挥了抑制投资需求的作用，如针对外来买家与机构投资者的买家印花税（BSD），税率高达楼价的30%，实施以来，这类交投减少近七成，短线炒家几乎绝迹市场。加上经济周期以及美国加息，今年每月住宅买卖平均数较当年大减三分之二，成效显著。但别忘了辣招也同时锁死了市民的“换楼链”，导致二手楼市持续疲弱。以租代买增加，令租务市场短缺，租金大幅上升。此外，亦削弱了投资者在港长期发展的计划，并影响发展商收购旧楼，拖慢市区重建步伐。

再说，当年政府推出辣招，正值美国量化宽松，超低息环境下热钱涌港，导致楼价狂飙。反观现在，美国息口持续高企，本港楼市亦受息率困扰，市民收入停滞不前，也没买楼意欲，根本毋须设辣压抑需求。

至于土地供应，住宅单位今年上半年落成量不足8000个，即使加上发展商囤积的货尾盘，仍然是供不应求。现届政府纵努力觅地，短期内仍没供应大增的可能性。但实施辣招确需与时并进。

政府应审视现有辣税细节，按目前情况、缓急轻重有序撤辣。譬如说，为了配合“抢人才”政策，以及吸引外来资金，可先放宽对外来专才来港置业的限制，料短中期对资产市场影响不大。

其次可考虑大幅调低从价印花税率，方便市民换楼，从而间接鼓励发展商更积极投地及补地价，带动库房收入。至于针对短炒买楼的额外印花税，则可待最后阶段才考虑放宽，尽量维持“住房不炒”的原则。

不过可以预期，以目前本港利率尚未触顶，加上整体经济尚未完全复苏，就算现在取消辣招，都未必令成交量突然大增。就如今年7月，金管局针对不同楼价“定向”调节按揭成数限制，亦对楼市支持作用不大。反而若美联储停止加息，甚至开始减息，更能对楼市起实质支持。

蔡晋

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