3大楼市专家分享过去廿载置业经验,并剖析未来楼市走势

2023-08-20 08:25

港楼经历廿年牛市,不少人食正沙士后大升浪,买砖头致富提早无忧。不过自从去年3月踏进加息周期,加上种种因素,香港楼市结束廿年升市,转势调头下跌,二手市场冰封,发展商近期更大减价益街坊,市区新盘重回7年前开价。《星岛环球网》邀请堪舆学家苏民峰、资深投资者林一鸣,以及美联住宅部行政总裁(港澳)布少明分享过去20年置业经验,并剖析未来楼市走势。

苏民峰认为投资系讲回报,依家细楼都系得3%,扣除地税、维修费、管理费,已经无价值。

▲苏民峰认为投资系讲回报,依家细楼都系得3%,扣除地税、维修费、管理费,已经无价值。

苏民峰:投资砖头未蚀过

苏民峰除了是堪舆学家,亦是资深楼市投资者,他正正是食正廿年升浪的受惠者。他接受访问时忆起2003年沙士的那一幕,“楼价好平好平,淘大几十万一个单位,我叫我爱人去执十层返嚟,佢懒囉唔去执。”沙士期间他的资金几乎全部押注到股市上,所以没有买楼。直至2004年,股市随疫情过去而反弹,身家也由300万暴涨至600万,“我有一日发梦问自己,我有咁多钱点算好啊?”,于是想趁反弹市初期买楼。

苏民峰曾于2021年以4800万沽出半山坚道124号地舖连阁楼,帐面赚约3750万。过去20年,苏民峰说没有一单物业投资要蚀本收场,亦承认自己靠买楼发达,“係,绝对係买楼致富。”他认为,目前楼市严重欠缺动力,一二手市场已成闷局,甚至将现时惨况形容为仅次于沙士,“二手楼卖又卖唔出,除非你蚀好多,5年内买嘅新楼蚀紧,想套现都套唔到”。

至于现时是否捞底好时机?苏民峰认为买楼无投资价值,“好多年前我已经叫人唔好买楼,投资係讲回报,依家细楼都係得3%,扣除地税、维修费、管理费,已经无价值。”他指,除非有自住需要,否则应将资金投资名画、名錶等投资品上,“我上年年尾买只AP(爱彼名表),依家已经升咗一个Double。”如果想入市的话,从玄学角度来说,苏民峰说2028年至2033年属金水年,楼市有较大机会向上,投资者才可作考虑。

林一鸣:当个个不买我就会买

林一鸣接受访问时回想,2003年沙士期间决定趁低入市,而且当时楼市一潭死水,“市面好静,我入去每间代理行,几乎都无客人”,有代理甚至跟他说,全日只有他一个客,“代理当我贵宾。”当年斥资380万,买入半山罗便臣道一个1100方呎的单位,呎价仅3000多元,他几年后放售赚了200多万。“当个个都不买,我就会买,呢个係相反理论。”

有报告指出香港连续13年成为全球楼价最难负担的城市,市民要不吃不喝18.8年才能上车。但对于林一鸣来说,当年买楼相当轻松。他说,2003年他在银行担任中层职位,基本上储4年钱足以一笔过付清楼价,加上他有银行提供的职员低息优惠,所以对他而言是没有负担。

他认为,中国经济放缓、港股欠动力,都是楼市反弹力度不足的原因。另外,大部分新香港人都爱买新楼,而且不少发展商推出单位的价钱,比同区二手盘更便宜;其次香港供满物业的业主佔整体业主的7成,他们大多无经济压力,买家难有筹码要求减价出售,因此难以带动成交。另外,政府必须撤销从价印花税和买家印花税,让业主赚钱后有诱因换楼。他预计,本港楼市今年全年升幅约7%至8%,不过,受中国经济放缓影响,预料明年香港经济差,明年楼市最多升5%。

布少明:高通才是楼市新动力

布少明接受访问时指,沙士令本港楼市一片萧条,部分区份更经历过3个月无买卖,觉得“大逆后必有大顺”。20年过去,有人指牛市不会重临,他认为加息已近见顶,加上有高才通为港楼注入新动力,他对未来市况仍感乐观,由于每个家庭一生中至少要持有一个物业,以减轻退休后的租楼负担。

他解释,政府早前放宽按揭,有助带动换楼链,再者政府推出高才通计划,目前已接获逾3万个新香港人申请,他们全是中国的高端人才,“佢哋唔係单程证新移民,个个都有实力。”他们虽然来港后人生路不熟,加上未储到首期,通常都会先租楼后置业,但几年过后,他们便会是楼市的新动力。并预测,今年全年香港楼市将会升5%。

以上内容归星岛新闻集团所有,未经许可不得擅自转载引用。

热门文章